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“营改增”扩围 房地产业将收归麾下_昆明正则会计


    日前,财政部部长楼继伟表示,下一步营业税改增值税(以下简称“营改增”)范围将逐步扩大到建筑业、房地产业等各个领域。

    这番言论,又为尚未纳入营改增的行业吹响了冲锋号:在2015年年底全行业完成营改增的大限来临之前,包括房地产在内的行业都要加速推进。


“营改增”扩围 房地产业将收归麾下_昆明正则会计


    普华永道中国内地及香港地区合伙人胡根荣分析,因为建筑业的税率规定为11%,所以房地产应该会与之一致,税率也应该是11%。

        安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐表示,“金融、建筑业和房地产可能会同时纳入营改增。因为很多房地产开发商的资金来自金融机构,如果没有同时开始营改增,会对上下游链条的抵扣造成一定压力。”


湖南明年底之前会实行

       近日,有媒体从多方渠道获悉,目前财税部门已经开始着手对房地产业进行“营改增”调研。 

    各大事务所的相关人员分析,房地产营改增的税率应该会和建筑业保持一致,也就是说,房地产业营业税改增值税后,税率很有可能是11%。

据报道,财税部门和房地产商关于“营改增”的沟通早在2013年年底就已经开始,一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。

    就湖南地区来说,“房地产行业是否实行营改增,目前还未接到相关通知,但是按照国家的规划,明年底之前应该会实行。”省国税局的相关负责人介绍,营改增等政策都是自上而下的,在国家具体政策出台之前,我们可能会提前一个月接到通知。 

    在他看来,营改增的目的是为了结构性减税,对于小微企业来说税负肯定会减轻。省国税局相关负责人介绍,对于很多交通等行业,由于可抵扣项较少,税负还会增加。


房企:抵扣项决定税负的增减

    如果房地产业的增值税税率真的像业内人士推测的为11%,那房地产业的税负是增还是降?

    对此,上海经隆会计师事务所主任会计师李敏向三湘都市报记者表示,在营改增的过程中,如果能取得更多的进项税发票,意味着企业的税负会降更多。

    记者了解到,目前房地产企业主要缴纳营业税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税8种税,“营业税占据的比例为30%左右。”一家中型房地产企业的负责人说。

    “如果税率真的定为11%,那财税部门必定认为房地产业可抵扣项目较多。”李敏说,因为考虑到各个行业抵扣的情况不同,“营改增”才出现了多档税率。

    “房地产行业除开土地成本之外,建筑成本和融资成本投入较大。如果建筑业、金融业能同步试点,就意味着房地产企业能用建筑业和金融业的增值税发票进行抵扣。”上述开发商说,如果不能同步抵扣,那么企业的税负肯定会增加。


影响:“营改增”之后,买房会更贵?

    营业税改增值税若是在房地产行业实行,对于房企来说,成本增加与否直接关系到房子的出售价格。如果开发商税负增加,那么为房子埋单的消费者无疑又会增加买房成本。

        但是,对于非自主开发物业的企业来说,如果房地产试点“营改增”,税负反倒会降低。


新房不会涨太多

    市民难免担心,若是房企的税负增加,是否会将增加的成本分摊到房价上,从而抬高新房的价格。对此,业内人士说这种担心是多余的。

    以一家年销售额为1亿元的房产公司为例,需要缴纳营业税500万元。营改增之后,税率由5%变为11%,销售额产生的税负为991万元[1亿元÷(1+11%)×11%]。也就是说,房地产行业营改增之后,如果这家企业可抵扣的项目少于491万元,这家企业的税负相比原来就会增加。

      现在具体政策还未出来,哪些项目可以抵扣也还不明确,如果可抵扣的项目太少,企业的税负增加明显,这些成本肯定会分摊在房价上。”上述中型房企的负责人说,不过相比较高的土地成本,增加的税负成本微乎其微,就算涨价,也不会太明显。


公司买房最划算

    “如果买房者是营改增试点行业的企业,房地产业实行‘营改增’对于它们来说是一大利好,因为它们可以凭房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额,从而降低税负。”恒信弘正会计师事务所北京分所的所长张健颖说。

    目前,房地产业从上游购买物资取得的增值税发票都可抵扣,但是到了下游,抵扣受限制就比较多了。比如说,企业购买不动产,就不能进行抵扣。

    但“营改增”后,如果企业购买房屋,就可以用开发商开具的增值税发票进行抵扣以降低税负。

    “我们这个行业主要是住房和人力成本,可惜都不能抵扣,营改增之后导致我们的税负有所增加。”湖南天地人律师事务所主任翟玉华说,增加的税负成本都会分摊到消费者身上。

    去年8月1日起,部分现代服务业开始试点营改增,律师事务所也包含其中。湖南天地人律师事务所一年的营业额在600万元左右,翟玉华说一年缴纳的营业税为30万元。营改增之后,需要缴纳增值税33万元[600万÷(1+6%)×6%]。

    在翟玉华看来,“如果建筑业实行营改增,开发商作为可以开具增值税票的一般纳税人,事务所的购房成本又可以作为抵扣项,从而减少税负。”


二手房价格可能会更高

    如果房地产行业实行营业税改增值税,除了对开发商产生影响之外,对二手房交易也会产生一定的影响。

    三湘都市报记者了解到,现在长沙的二手房交易中,税费主要包括个人所得税、土地增值税、交易手续费、合同印花税、营业税等税种。

    现行的政策是,对于购买时间不足5年的非普通住宅(即面积大于144平方米的)和普通住宅,按房屋成交总价征收营业税;超过5年的非普通住宅按两次交易差价征收,超过5年的普通住宅免征,最终税率大概为5.6%。

    那么,如果税率由5.6%的营业税变为11%的增值税,一套成交价为50万元的普通住宅在5年内出售,需要交纳2.8万元营业税。改为税率为11%的 增值税之后,若按原价出售则需要缴纳近5万元[50万÷(1+11%)×11%]的税费。“个人购房不存在抵扣,在不涨价的情况下,市民就要实实在在多花 2.2万元。”张健颖说。

    “所以,如果房地产行业实行营改增,高额的税费会转嫁到买房者身上,二手房价格会更高。”长沙一名二手房行业资深人士表示,另外,在新政策出台前,可能会出现“国五条”出台时,二手房成交量暴增的状况。


*本文来源:三湘都市报


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